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万亿保险资金急辟蹊径 进军养老地产调查

2011-05-11 分享到:

   2010年9月,保险公司盼来机会。《保险资金投资不动产暂行办法》出炉,不动产闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下,养老地产进入了保险公司的眼帘。

    今年“两会”上,支持养老产业发展,成为高频提案或建议。来自保险机构的代表委员们,为“养老社区”模式鼓与呼。鼓与呼的背后,是四万亿“夕阳蛋糕”的无限诱惑。

  然而,“只闻楼梯响,不见人下来。”养老产业,在老龄化趋势的巨大商机与盈利前景莫测难料的纠结中,保险公司似乎显得欲进又止。记者调查中发现,除个别项目正在开发外,多数曾见诸报端的保险公司养老社区开发方案仅在调研或立项阶段,相关土地合同也未签署,何时竣工开门营业更是无从谈起。

  这一切的背后,究竟有着怎样的玄机?这究竟是一个微利行业,还是一笔赚钱的大买卖?作为先行者的保险公司,陷入了前所未有的困惑。

  险资圈地谋划进军养老地产

  据测算,中国光养老床位缺口所需的投资就达2000-3000亿元。这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域,整个中国养老市场的商机大约在4万亿。

  2008年,早年弃文从商的个人投资者汪晓鸣在房地产上赚到第一桶金后,“还想再投资做点社会上有需求的生意”。

  那一年,寻找投资机会的她,去美国费城走了一圈。受华人朋友邀请,她参加了费城华人医师学会的一次聚会。聚会上,她意外地发现,养老产业或许是一个不错的投资机会。“很多早年跟随子女一起移民的中老年人都想回国养老,向我打听国内养老机构的现状,设施如何,服务如何,收费如何。”

  回国后的汪晓鸣做了大量市场调研。结果让她大吃一惊,周围不少朋友都表示能接受变“家庭养老”为“社区养老”、“市场养老”的模式。于是,她拉上当年上海师范大学的几个校友,集资4000万投资了一家养老公寓——上海虹口区银康老年公寓。按照规划,银康老年公寓建筑面积1.4万平方米,床位300张,提供中端硬件设施及高端服务,预计年底前开业。

  据调查,像银康这样的中高端养老公寓,在上海不超过10家。然而,与之相对应的,却是络绎不绝的市场需求。汪晓鸣说,“我们从市场上了解下来,很多人都在排队,供不应求,价格都在3000元/月以上。”

  老龄人口较多的北京市,中高端养老院床位同样紧张。在北京四季青养老院,虽然这里的入住率已经饱和,但前来登记入住的老人还是络绎不绝。甚至还出现了有些老人排了一年队都没有入住的现象。

  上海、北京的上述现象并非个案。虽然说目前中国并非是老龄化最为严重的国家,但却是老龄化速度最快的国家之一,“十二五”期间,我国人口老龄化、高龄化、空巢化将进一步加速。而与此相对应的是,我国养老院发展严重滞后。从全国的情况来看,目前我国60岁以上人口约为1.78亿,各类养老服务机构大约有4万个,床位有200多万张,平均每千名老人只有11张床位。

  需求、缺口下的商机尽现。北师大壹基金公益研究院院长、曾任民政部社会福利和慈善事业促进司司长的王振耀,可以说是对养老产业最为熟悉的人了。

  他曾经为养老产业的规模算过一笔账:“目前国内只有200多万张养老床位,若要赶上发达国家的水平,起码需要800多万张床位,那缺口就有500多万张。平均1张床位产生的资金投入大致是4万至6万元之间,以此推算出的规模大概在2000亿至3000亿元。”

  这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域。据专家分析,整个中国养老市场的商机大约在4万亿。显而易见,养老产业虽然是夕阳工程,但对市场来说却是朝阳产业。

  资本逐利而来。被吸引的,不止有像汪晓鸣那样的个体商人,还有更多甚至更大的玩家。

  2010年6月,“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点,首个试点地拟选北京昌平区。有消息称,泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地,斥资40亿元,拟建新型健康养老院“泰康之家”,预计2013年将建成。

  2010年12月,合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作,计划兴建“合众人寿健康社区”,预计投资80亿元,首期动工面积约700至800亩。

  国内寿险业“老大哥”中国人寿亦不甘落后。有消息称,为了进军养老产业,中国人寿内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。

  老龄化趋势与险资配置的双赢选择

  因为保险资金规模大、周期长、希望获得长期稳定回报等特点,非常适合投身养老产业。保险资金投资养老产业的实践,将使寿险产业链拉长20年,是对保险商业模式的一大创新和发展。保险资金介入将大大降低养老社区的融资和运营成本。

  上海崇明岛空气宜人、绿树成荫,距离上海市区约1小时的车程,素有“中国长寿之乡”之美誉。该县相关负责人说,基本已确定中国人寿、泰康人寿两家保险公司在该县投资养老社区,虽然目前还没有签署正式的协议。

  在中国,泰康人寿是最早发现养老社区这一商机的保险公司。2009年11月,保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目,这一创新项目被业界视为“具有全国性的示范效应”。

  2010年3月,泰康内部举行了全资子公司泰康之家投资有限公司成立仪式,注册资本金22亿元,再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。

  资格拿到后,接下来该怎么运作。整个中国保险业在这方面经验空白,泰康人寿心里自然也没底。当年4月,泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升坐上了飞往美国的飞机。

  “养老社区投资规模大,回收期长,必须有长期资金支持。”陈东升在考察中发现,如果有保险资金来支持,这一问题会迎刃而解,保险资金介入将大大降低养老社区的融资和运营成本。

  而从资金运用角度看,保险公司投资养老社区,相当于发行了一个30年、50年的长期企业债券,同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。在陈东升看来,“这是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。”

  在美国成熟的养老社区,入住率可以达到95%,远高于酒店的平均入住率。更重要的是,老人在养老社区的平均居住年限超过10年,很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

  “这么高的入住率,平均居住年限超过10年,相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看,这对于保险企业是什么概念?”陈东升说。

  进一步从产业链来看,养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品,推动保险产品的创新,同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业,能够极大地延伸和扩展寿险产业链,同时有效整合关联产业。

  这次考察让陈东升对养老社区规划有了一个清晰的概念和框架。“我们要率先找最好的葫芦画瓢,国际上被证明是成功的商业思想、商业模式同样也能在中国落地,这是商业规律所决定的。”

  先规划,后建设,进而吸引富裕的老年人群入住,成为保险公司进军养老社区这一不动产投资的基本构想。

  土地定价事关成败

  土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期,保险公司希望政府能够以非市场化方式,在土地出让上给予优惠政策。政府则顾虑投资机构动机不纯,借养老为名,行地产之实。

  对于未来养老社区的规划,保险公司描述了相似的情景,几乎都是建立一个大型的综合养老服务体系。但对于养老产业的盈利模式却是各执一词,尤其是在获得土地的方式上出现了明显的分歧。

  分歧何在?有人认为这是微利行业,甚至十年内都要做好亏损的准备;也有人认为这毫无疑问是笔赚钱的买卖。赚与亏的关键则在于,以何种方式或渠道拿地。

  保险公司投资养老社区,能否盈利的关键在于是否得到政府的支持。如果政府用特殊规划用地的低价将土地出让给保险公司,这几乎就是稳赚不赔的项目,至少可以有土地收益作为基本保障。

  但另外一种声音反驳说,不能单纯依靠政府低价出让土地,最终还是应该以商业地产的方式获得土地,并进行商业化运作。

  显然,土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期。为此,保险公司没少“公关”地方政府。

  一家保险公司相关人士直言不讳,有些养老社区项目之所还没有动工,“主要还是和政府就土地价格没有谈好。”没有谈好的关键在于,“保险公司希望政府在土地价格上打个折,但政府有自己的考虑。”

  政府的顾虑或许在于,担心投资机构动机不纯,借养老为名,行地产之实,“有挂羊头卖狗肉”之嫌。一位业内人士称,一些已有的所谓的养老项目中,只是部分用于养老公寓等建设,而其他则建成商品房直接卖掉,获得高额的回报。

  某地方政府官员在参加养老社区产业发展研讨会上直言,养老社区与一般的公立养老(院)机构的重要差别在于养老社区是市场化定价,而非政府指令价或指导价。言下之意,商业性的养老地产项目只能通过市场化渠道获得土地。不过,据记者了解,各地地方政府对于保险资金拿地建养老社区,还是或明或暗给予一些优惠政策。

  不少保险业内人士表示,如果只能通过市场化渠道获得土地,养老社区的投资可能会亏损,即使赚钱也极为有限。但也有业内人士认为,养老产业的产业链非常长,附加值大,上游是原有的保险产品,下游可延伸到几乎所有服务体系,再加上严格控制采购成本和物流供给,相信盈利空间还是可观的。

  此外,保险公司有长期资金,又有大量的客户资源和机构网络,如果未来可以通过产品创新,发行以服务承诺为保障,而非提供现金保障的新型保险产品,这些得天独厚的优势也是其他机构无法比拟的。

  呼唤国家养老配套政策护航

  投资养老社的美好构想都要在寿险产业上游产品稳步发展的基础上,以及国家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税赋

  对于所有觊觎国内养老产业的投资商来说,上海亲和源养老公寓是一个样本。这个上海首家高端养老公寓由民营企业投资6亿元兴建,采取的是会员制和产权楼两种入住方式。会员卡的最高售价达到了近80万元,产权房售价达到了平均1.5万/平方。

  近两年来,亲和源接待了不少前来虚心讨教的投资商,其中就包括了保险公司。“我们去亲和源考察过,他们已经把国外的模式给做出来了,但还不是很到位,而且模式中一些环节并不适用于我们。”一家保险公司不动产项目负责人说。

  上述负责人口中的环节指的是,产权房的出售模式。“如果保险资金以这种方式运营养老社区,可能不会被监管部门放行,也会被市场质疑投资的动机,究竟是想做养老产业还是做地产投资?”

  诚然,和地产商、民营企业等相比,保险公司动用的是被保险人的保险资金,只能长期持有养老产业,不得上市交易,因此只能以租赁的形式来实现回报。那么,没有产权归属感的租赁关系,能够迎合多少中国退休老人的消费意愿?租赁价格,成为关键。

  另外,和政府兴建的非营利性养老院相比,保险公司要以商业养老地产项目的标准来打造中高端养老社区,优质的医疗资源和多样化的公建项目,是吸引富裕老年人群签订长期租约的重要砝码。这样一来,回报周期可能会被拉长。

  困境之下,保险公司直陈诉求。“市场化拿地会推高养老社区投资和经营成本,因此需要政府有相应的产业政策来弥补。”多家受访保险公司相关负责人观点一致。养老社区投资虽是企业行为,但离不开政府多方面的支持。

  扶持政策的关键在于减少税赋。“兴办养老社区的过程中涉及营业税、房产税和所得税,我们希望政府能给予一定的税收优惠。”此外,还可以考虑将土地出让金返还,从而部分弥补养老社区市场化取得土地成本的劣势。

  另外,政府还需要制定养老社区建设和服务的标准,以规范产业的发展。在政府审批环节,需提供便捷、快速的服务,否则企业的经营效率会很低。

  保险公司面临“综合运营商”角色挑战

  一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区,令投资者更像是一位“综合运营商”,这个全新的角色,正在考验着保险公司的“集体智慧”。

  “一般国际上养老社区的回报周期是10年以上,保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施,回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说。

  事实上,保险公司也不是没意识到这个问题。某大型保险公司成立不动产投资子公司已有时日,团队建设已搭建完毕,但至今仍无明确的养老地产项目浮出水面,仅停留在研究论证阶段。

  该公司一位项目经理坦承,“开弓没有回头箭,如果没有充分的市场调研,没有明确清晰的定位,以及明确的盈利模式,我们是不会轻易下手的。”

  在具体的困难中,保险公司提到,保险投资不动产政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破,这些都是制约保险资金投资养老社区的障碍。如果政府不支持,只有企业的单方面热情,这个产业很难发展起来。

  人才的缺乏亦是一大难题。首先是社区规划建设、管理人才几乎没有;二是老年专业护理人员有600万至700万的缺口,目前院校护理学中没有专门养老护理专业,未来如何与市场对接?

  在投资养老社区过程中,保险公司很难单兵作战,除提供资金来源和相关保险服务外,在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理,这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色,保险公司的协调至关重要。

 

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